様々な「不動産トラブル」

「アパートを経営しているが、家賃を何ヶ月も払わない人がいる。」
「お店に貸している店舗、保証金が6ヶ月分預かっているけど、もう3ヶ月家賃の入金がない」

このようなお悩みがある場合、早く「決断」することが大切です。つまり、自分で最後まで手に負えそうか、法的手続に載せた方がいいかということを早い時点で決める必要があります。もう少し様子を見てから、もう少し借主と協議をしてから...と、ずるずると時間だけが経過し、結局明け渡しまでに1年以上かかることもよくあります。家賃を払わない理由は様々ですが、滞納した家賃を「払えない」事も多く、時間が経過することは回収できない家賃が増えることを意味します。

一方、大家さんが自分自身で鍵を変えて借主を閉め出したりする人もいますが、絶対におすすめできません。これは自力救済と言って法律上禁止される行為ですし、場合によっては刑事事件になることもあります。家賃を払ってもらえないという被害者だったのが、対応を誤ると加害者側に変わってしまうのです。

早くから弁護士に依頼することによって、解決の選択肢が広がります。「建物から出て行ってほしい」という相談の中でも家賃を払ってもらえないという場合とそれ以外を理由にする場合は、対応方法を変えるべき場合があります。

家賃滞納の場合は、できるだけ早期に裁判にした方が最終的な解決は早いことが多いです。家賃を払っているかどうかは客観的な証拠から明らかなため、裁判も比較的早く終わりますし、「払う払う」と言いながら、家賃を払わずに居続ける場合がよくあることを考えると結果的には裁判をした方が早い解決になることもあるのです。

「何度注意しても深夜に大きな音を立てて騒いでいる人に出て行ってほしい。」
「物件が古いので、建て替えたいと考えている。なんとかして出て行ってほしい。」

家賃を払わないという理由での建物明け渡しの相談の場合は、できるだけ早期に裁判にした方がいい場合があることを説明しました。それ以外の理由で建物から出て行ってほしいという場合は別の対応を検討した方が良いこともあります。

借地や借家等は、現在は借地借家法という法律で決まっています（いつから貸したかによって、借地法や借家法という法律の対象になることもあります）。これらの法律の基本的な考え方は、借りている人を保護することにあります。ですから、いかに土地や建物の所有者である大家さんといえども、自分が好き勝手に「明け渡せ」といえるわけではないのです。むしろ、法律が決めているハードルをきちんと越えなければ、明け渡しは請求できません。

例えば、「建物が老朽化したので新しいアパートにしたいから出て行って」と言っても、法律上の条件を満たすのはかなりハードルが高いのです。ちょっと古くなったとかのレベルでは認められません。その場合は、じっくり交渉をすることを考える必要がありますし、条件面も考える必要があります。

賃貸借契約を途中でやめたいと思っても、借主は通常一定期間前に申し出れば解約できますが、大家さんの側はそうはいきません。高いハードルをクリアする必要があるのです。きちんとした段階を踏んで交渉していかないと目的を達することができないのです。

「アパートやマンションを相続したけれど、借主からのクレーム対応や空室が増えた場合の心配や、リフォーム費用のことを考えると自分で賃貸不動産の経営なんてしたくない」

そのような場合も、相続の問題と不動産の売却の問題等を弊事務所の弁護士にご相談いただければ、一挙に解決が可能です。弊事務所の代表弁護士である三瓶正は、宅建士の資格を持ち登録もしています。別会社を通して、不動産売買の仲介も行っております。全体的にどのような解決を希望されるか、その希望に添って相続人の皆様にとって良い解決を心がけています。

住宅ローンを借りて念願の自宅を購入しても、長い人生の中ではお金の問題が発生することもあります。住宅だけは残したいと考える人は多いと思います。全部の借金を払うことができなくても、住宅を残せることもあります。借金の整理の方法は様々なので、ご自身にあった方法で家を残すことができるかもしれません。

不動産の相続について、何も対策をしていなかった場合、残された相続人が困ることもあります。

まずはお金の問題があります。相続財産がたくさんあっても、不動産が多い場合などは、相続税の支払いが難しくなることもあります。また、相続人によっては、不動産を相続するに際してもめることもあります。不動産を引き継ぐ人にとっては、不動産の価値を低く見た方が他の財産を取得するのに有利になりますし、引き継がない人からすれば、不動産の価値を高く見たいのです。このようなことから相続人同士が遺産分割でもめてしまうこともあります。あるいは、特定の人に不動産を継いでほしいという希望を実現するには事前に準備する必要があります。ご自身が生存しているときに決めることが一つの解決となります。どのようなところでもめる可能性があるのか、事前に分かる場合は、それについての手当を遺言の中に入れることにより、相続人がもめる可能性を減らすこともできるのです。

「建物を建てるために購入した土地について、工事を始めたら地中からゴミが大量に出てきた。」

「相場よりもかなり安く貸しているので、家賃を増額したいと考えているが、かえって減額してほしいと言われて困っている」

「仲の悪い親族と共有名義になっている不動産があるが、協力して物事を進められないので、売却すらできない」

不動産に関しては様々な問題があります。どのような問題でも解決の糸口は見つかることが多いものです。不動産問題に詳しい弁護士に早めにご相談されることをおすすめします。

【相手へのプレッシャー】
弁護士がつくと、今までのらりくらりと延ばし延ばして支払いをしてくれなかった家賃がすぐに支払われることもあります。単に弁護士名で通知を送るだけでも、その後には法的手続を取られるかもしれないと思われることがプレッシャーに感じるのかもしれません。

【自分のやるべきことに専念できる】
専門的な知識は自分自身は持たなくても弁護士に任せることで、本来の自分の本業に専念することができます。

【直接相手方に対応しなくても良くなる】
ご本人が相手と直接対応すると、お互い感情の問題が発生し関係がより悪化して問題が複雑になりがちです。弁護士に依頼することで、弁護士が問題の窓口になりますのでご自身での直接の対応は不要となります。このような感情的な対立を避けられることがあります。

【加害者にならずに済む】
家賃を払わない人を閉め出すために、鍵を勝手に交換したり家財道具を勝手に撤去したりするケースがありますが、これらの行為は違法です。家賃を受け取れないと被害者のつもりでいたのに、いつの間にか加害者になってしまうことがあるのです。民事では損害賠償請求をされたり、刑事事件として扱われることもあります。「加害者」になってしまうと、本来、強い立場から家賃等の請求ができたものが結果として減額されることになりかねません。悪気は無くても違法行為をしてしまうリスクを下げることができます。